来源：大伟看楼市
2026年开年以来，房地产市场在密集政策托举下暖意渐浓，3月“小阳春”的到来已具备较高确定性。从成交前置指标到政策效能释放，市场正呈现结构性修复态势。但值得注意的是，这种修复动能的持续性高度依赖后续政策力度，下半年市场走向将最终取决于政策工具箱的进一步发力空间与精准度，行业分化格局也将持续深化。
多重信号印证3月小阳春确定性较强，政策红利与市场情绪形成共振。从成交数据来看，前置指标的向好为小阳春奠定坚实基础。截至3月初，30城新房年内成交面积同比增长1%，16城二手房成交面积同比增幅高达39%，1-2月整体表现超市场预期。新房认购指数自春节后持续攀升，逐步趋近2024年10月的相对高点，考虑到认购到网签的10-30天传导周期，3月新房成交大概率在2月基础上进一步走高。二手房市场表现更为亮眼，贝壳区域数据显示，3月初期单日带看指数较2024年10月高点高出12%，带看量的激增直接带动成交活跃度提升，成为小阳春的核心支撑力量。
展开剩余75%政策端的系统性支持的是小阳春落地的关键推手。中央层面精准发力降低购房成本，换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底，一套300万的改善房可为购房者节省数万元成本；个人销售住房增值税政策优化，购买不足2年住房的征收率从5%降至3%，满2年免征，显著降低二手房交易门槛。信贷端更是创下历史宽松水平，首套商贷5年以上利率部分城市已降至3.05%，公积金利率维持2.6%，100万30年贷款月供较此前减少约1200元，大幅减轻刚需与改善群体的还款压力。地方层面则因地制宜出台配套举措，湖南组织“安居芙蓉·畅购好房”促销活动，珠海对换房居民给予最高3万元补贴，承德为多子女家庭提高公积金贷款额度，形成上下联动的政策矩阵。安居客数据显示，1月前两周用户主动沟通次数同比增长8.6%，留电用户数增长7.1%，政策对市场信心的提振效应已初步显现。
供给端风险防控机制的完善，进一步打消了购房者的观望顾虑。房地产融资“白名单”制度常态化，覆盖优质国企与稳健民企，截至2025年10月，全国超8000个白名单项目获贷超2万亿元，有效缓解房企资金压力。现房销售试点的推进从源头杜绝烂尾风险，项目资金封闭管理机制确保专款专用，这些举措逐步修复市场对交付能力的信任，为需求释放扫清障碍。同时，“好房子”建设导向下，高品质住宅的溢价效应凸显，北京、杭州符合新版规范的住宅较同小区普通房源每平米贵800-1500元，品质化供给成为激活改善需求的重要抓手。
尽管3月小阳春可期，但市场结构性分化特征显著，难以形成全面回暖格局，这也决定了下半年市场对政策的高度依赖。城市层级分化进一步加剧，一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲的优势，市场有望率先企稳，机构预测其优质房产年均涨幅或达2%-4%。而多数三四线城市面临人口流出与高库存双重压力，瑞银预测2026年其房价或再跌10%，去化周期普遍超过30个月，投资属性基本丧失。产品端分化同样明显，90平方米以下刚需户型在一线城市成交量环比增长12%，而120平方米以上改善户型需降价20%以上才能成交，老破小与远郊文旅项目即使降价40%仍难去化，“品质为王”已取代“地段唯一”成为核心价值评判标准。
居民信心疲软仍是市场持续修复的最大障碍，也凸显了下半年政策加力的必要性。摩根士丹利报告显示，仅2%的受访者计划未来12个月购房，一线城市预计房价下跌的受访者净比例高达67%，“买涨不买跌”的观望情绪仍在抑制需求释放。当前政策虽已形成较强支撑，但要实现需求与供给的正向循环，还需进一步强化政策效能。中指研究院调研显示，居民对购房补贴、货币化安置、贷款支持等政策的期待度较高，这为下半年政策发力指明了方向。
下半年市场走向的核心变量的是政策力度与精准度，政策需在需求激活、风险化解与行业转型中寻求平衡。需求端可考虑扩大换购个税退税覆盖范围、提升抵扣力度，进一步下调首套及二套房贷利率下限，针对多子女家庭、新市民等群体推出定向补贴。供给端需加大“白名单”支持力度，拓宽优质房企融资渠道，同时加快推进“好房子”建设与老旧小区改造，优化供给结构。存量市场方面，可全面推广二手房带押过户，提升流通效率，探索保障房与商品房的转化机制，盘活存量资产。
总体来看，2026年3月房地产小阳春在政策红利与市场指标的双重支撑下已无悬念，但这仅是结构性修复的阶段性表现。下半年市场能否延续回暖态势，关键在于政策是否能持续加力以修复居民信心、化解行业风险、推动供需循环。房地产行业正告别高周转的普涨时代，迈入“精准匹配、品质优先、分化加剧”的新周期，政策的精准调控与长效机制建设，将成为引领市场平稳过渡至高质量发展阶段的核心保障。对于购房者而言，需顺应分化趋势，聚焦核心城市优质资产；对于房企而言，唯有深耕产品力与稳健经营，才能在行业变革中立足。
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