卢深策略上海7月二手房成交量稳了，但挂牌总量偏高，“大多数房源都能再砍一点价”

　　每经记者|包晶晶每经编辑|陈梦妤卢深策略

上海某次新房小区图源|每经记者包晶晶摄

　　上海二手房市场量稳价跌。

　　上海中原地产数据显示，7月上海二手住宅成交1.69万套，环比减少8.67%，同比减少7.01%；但7月二手房价格指数环比下跌1.82%，已经连续下跌3个月。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“今年7月的成交量表现其实比2023年同期更好，2024年则是因为新政刺激了交易增长。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势并没有真正止住。”

　　尽管成交量保持高位，但当前上海全市二手房挂牌总量偏高，也带来价格的进一步竞争。

　　“价格更接近2016年”卢深策略

　　从中原地产统计的情况看，挂牌增量也呈现下降走势，淡季压力比较明显。但卢文曦认为，7月成交绝对量并没有跌破1.5万套，说明市场韧性还是相当足的。

　　“上海链家7月带看量环比持平。”上海链家研究院负责人李根书面分析指出，“市场需求呈现明显的刚需主导特征，即300万元以下房源成交占比持续攀升，以首次购房者及年轻家庭为主要驱动力，他们对总价敏感度高，更倾向于选择近郊性价比房源。改善客户群体多元化趋势虽有显现（高总价房源成交占比微升），但整体尚未形成规模效应，主要原因可能是新房市场高端项目持续热销、新房品质升级，分流了置换市场需求”。

　　基于成交量和成交结构的基本情况，各方人士认为，以价换量仍然是常态。

　　58安居客研究院数据显示，7月上海只有5个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨3.4%，松江区上涨2%，而黄浦区、青浦区微涨0.4%，闵行区涨幅0.3%。

　　与此同时卢深策略，静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格都呈现不同程度下降。在这个过程中，区域间的分化、区域内的分化、产品之间的分化仍在加剧。

　　卢文曦说：“现在（部分二手房）的价格更接近2016年。这其中有些结构性差异，比如地段差、房龄久的老公房还在不断筑底，什么时候能够真正回升，还是要看市场成交量和政策支持，次新商品房、优质地段商品房则相对抗跌。”

　　“大多数房源都能再砍一点价”

　　“目前整体房价确实算2015年以来最低的了。”每经记者以卖房人身份咨询虹口区凉城板块的老破小房源价格，链家中介人员张广（化名）通过企业微信这样回复。

　　每经记者查询发现，市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2房2厅户型，近期成交单价在75000元~86000元/平方米。

　　这一价格与高峰时期（2022年8月单价约10万元/平方米）相比回落幅度较大，但与2024年末相比，甚至还有一定涨幅，且均价仍然高于2019年同期。

　　卢文曦说：“中远两湾城是内环内次新房，品质比较高，但开发周期长、密度也较大，因此小区内部品质和价格也有分化，最后开发的四期品质更好，一期、二期相对较弱。现在买房人越来越务实，一部分人想把老公房置换成次新房或者新房，市中心很多老房子毕竟面积小、停车难、舒适度不够，而如果面积一大，总价又高了。因此，预算有限的情况下，会有人选择牺牲地段，改善面积。”

　　上文提到的虹口区凉城板块广苑小区，建于1993年前后，7月挂牌均价约44237元/平方米，与三年前64600元/平方米的挂牌均价相比已经下跌超过30%，6月成交单价甚至已来到34406元/平方米。

　　“按照现在的挂牌价，大多数房源都能再砍一点价。”张广说，“具体还是要看房子情况和房东心态”。

　　“最近二手房价格降幅明显收窄，不会带来过往的恐慌式下行。”卢文曦说。

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　　封面图片来源：每经记者包晶晶摄